这几个月，做海外房产的人都干嘛去了？

　　疫情不仅搅乱了股市、债市、油市，也让海外房产市场陷入停摆。

　　标准普尔预估，今年全球房地产行业的总销售额将下降15%至20%。疫情引发的交易量大跌，不一定会引起房价大跌，但却会直接导致房地产经纪人收入的下滑。

　　01. 边卖房边还贷

　　Rita（化名）从事海外房产销售十余年，从过去的“楼妹”到如今的“北美包工头”，也算是见证了海外房产的黄金时代。

　　接受采访的时候，她正在自家小豪宅里喝下午茶：“提前’’试用’了一把退休生活，感觉还不错哈哈！”状态看起来比我们预想的好很多，或许是因为她本身是个乐观派，我这么想。

　　采访前我特地翻了最新的权威发布。大部分的数字都指向一样的结果：这年头，海外房产不好做，比国内房产还惨。

　　居外发布的调查显示，逾八成的受访住宅房地产经纪人表示，新冠肺炎疫情降低了他们2020年的收入预期。

　　美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%，西部地区的跌幅为-13.6%。

　　泰国房地产信息中心（REIC）预计，全年的交易额将减少70亿泰铢（约合15亿人民币），约占总额的25%。

　　如果说，国内的房地产市场，多少还有当地政策“提携”，那海外房产基本全凭“自生自灭”。尤其是在疫情当下，旅行限制更是使交易量陷入低谷。

来源：IQI《全球房产经纪人疫情影响调查》

　　不过，Rita的处境显然没有我想象的那么糟。

　　当我问她，这么艰难的时候要如何给她的小豪宅还贷，她的回答倒是挺有意思：“还不至于那么惨，我现在就是在家收钱呢！”

　　据Rita介绍，有几家客户去年成了“大单”，置业+移民，打包服务，一波操作下来佣金也挣了小几十万，最近陆续到账中。房地产交易周期较长，所以，还不至于有“断粮”的危机。她的小豪宅月供自然也不成问题。

　　这下倒也能理解她“试用退休生活”的心态——不用干活，还有钱收，听起来是蛮不错的。

　　可是，吃“存粮”毕竟不是长久之计，等老客户的款收完了，接下来怎么办呢？

　　02. 边营销边观望

　　各行各业都在这场疫情中表现出极强的求生欲，海外房产也不例外。

　　虽然佣金还在陆续到账，但也不能坐以待毙。这个时候怎么能没有动作呢？

　　优惠活动自然少不了。

　　比起电商平台花样百出套路无限的红包活动，房产行业的优惠折扣显得更气派。除了价格折扣之外，还提供免物业费、免维修基金、免汇款手续费等。

来源：IQI《全球房产经纪人疫情影响调查》

　　不过，Rita也表示，当前个别地区的打折销售也只是暂时现象，预计疫情危机过后，价格和交易量都会快速反弹。房子不是快消产品，价值摆在那里，一旦疫情好转，价格就会回归。

　　对于刚需而言，现在反而是一个很好的入场机会。而现在的各种促销，更多的是关单动作，并不是价值波动。

　　另外，美联储的各种骚操作，在某种上对海外置业也是个利好。

　　随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。

　　3月17日，美国银行网站上公布的最新房屋抵押房贷利率显示，10年期的固定利率为2.875%，20年与30年则都是3.375%，皆处于历史低位。

　　除了美国，其他以美元计价的房产市场也同样受到些许提振。

　　但是，有市场人士指出，虽然利率下调可以对冲房地产市场潜在的下行风险，但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。

来源：IQI《全球房产经纪人疫情影响调查》

　　03. 边卖房边卖保险

　　“当然，除了卖房，我也卖保险，确切地说，我现在大部分的精力都在保险上，”采访中Rita吐露：“虽然我朋友圈会转发很多海外房源，但很多客户不会在这个时候做决策。这么做的目的更多地是为了让大家知道，我没有’离开’，还在这个行业，大家以后需要海外置业了可以继续找我。”

　　Rita介绍，做美国房产的人也都接触过保险。在美国，无论是租房还是买房，都少不了要购买房屋保险。

　　很多从事海外房产的人，基本是客户的“事务大总管”。除去，房产销售、交易，还有很多“琐事”需要去帮客户解决：银行开户、物业交接、子女留学、投保理赔…

　　如果关系维护得当，很多在海外置业的高净值客户，是非常信任自己的房产经纪人的——连子女在海外的生活都能交给他们了，保险配置当然也没问题。

　　自然地，不少从事海外房产的人，也会帮客户做保险配置，尤其是海外保险。

　　疫情期间，海外保险签约受阻，但客户这份信任还在。适时把握机会，给客户提供安全感，既可以维护客户关系，又能增加创收，何乐不为？

　　只是，有一点需要注意。保险跟房产类似，不只是一锤子交易就完事。房产交易还有后续的物业、维护、传承要长期跟进；保险同样需要一整套运营、维护的动作。

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