利率持续下行 你的房贷能省多少？

　　日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，5年期以上LPR为3.5%，较前期下降10个基点，迎来2025年首次下调。此次降息不仅释放了货币政策支持实体经济的信号，更直接惠及房贷群体，据相关报告测算，随着近年贷款利率持续下行，近6年来，百万房贷利息累计节省已达60万元，购房成本实现显著优化。

　　随着LPR报价下调后，多个省市房贷利率调整落地。具体来看，上海地区商业首套房贷利率为3.05%，二套房贷款利率为3.45%，临港、五大新城和宝山的二套房贷款利率为3.25%。北京方面，新发放的首套房贷款利率降至3.05%，二套房商贷利率则以五环为界，五环内外分别调整为3.45%和3.25%。

　　如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供将减少56元，30年月供累积减少2万元。

　　但值得一提的是，部分已调整较多的地区贷款，没有随着LPR调整而下调。有消息称，此次调整中并未出现“2”字头的超低利率。一些之前已适用较低利率的地区，此次并未随之调整。例如，苏州、广州等多地首套房贷款利率仍保持此前的3%，并未继续下调。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，首套房商贷利率保持在3%以上，主要有两方面原因。“一方面是行业自律下避免银行内卷式竞争。保持3%及以上的利率水平向市场释放了明确的信号，即房贷利率不能无限制地下降，以此避免购房者比价和银行内卷带来的风控标准下降、不良率上升。另一方面，也是为了稳定银行的净息差，确保银行的利润率。”李宇嘉分析道。

　　“虽然此次调整看起来带来的房贷下调有限，但事实上，近年来房贷利率随着LPR的降息、银行基点的减少，以及‘认房不认贷’等政策的调整，购房成本已发生了本质的变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

　　事实上，自2019年以来，5年期以上LPR从高点的4.85%持续下调至当前的3.5%，累计降幅达135个基点。以100万元30年等额本息贷款为例，若仅按LPR基准计算，还款利息从早期的近90万元减至当前的近61万元，直接减少29万元。

　　但业内专家指出，需结合实际执行利率中的“加点”与“减点”机制综合分析——2019年底房贷利率普遍处于“加点”周期，部分城市首套房贷利率可达5.84%(LPR基准4.85%+加点99BP)，而2025年多地已进入“减点”区间，部分城市首套利率低至3%(LPR基准3.5%-减点50BP)。上海易居房地产研究院测算，按100万元等额本息30年期计算，2019年利息总额达112万元，现阶段利息则降至52万元，两者对比显示，利息总额减少60万元，降幅达54%。

　　严跃进表示，这一差异本质是货币政策与房贷政策协同发力的结果。通过LPR市场化改革与区域差异化利率调控，购房家庭实际利息负担实现“腰斩”，切实为居民释放了可观的消费与投资空间。

　　除了商贷利率调整，在此之前，公积金利率也做出了再次下调0.25%的决定。58安居客研究院院长张波表示，在商业贷款利率持续下行的背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计，释放出明确的稳楼市政策信号，这一政策落实将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极信号意义。

　　张波表示，调整之后5年期以上首套房利率降至2.6%处于历史低位，叠加近期商贷利率调整，公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场，既减轻了中低收入群体的购房负担，又为房地产市场注入了流动性。另一方面，此次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，在一定程度上强化了公积金制度的普惠性，更利好于首次购房人群。

　　的确，近来房地产市场止跌回稳趋势明显。截至今年4月末，商品房待售面积比3月末继续减少，连续2个月减少，库存压力进一步释放。同时，房贷利率下行为市场的长期平稳健康发展注入了更多确定性，促进更多有效需求释放，进一步助力房地产市场止跌回稳。随着房地产政策持续优化，预计将对稳定市场预期、促进房地产行业持续止跌回稳方面发挥更积极的作用。

责任编辑：郑容