擘画“十五五”｜加快构建新模式 房地产向高质量发展迈进

　　10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》(下称“《建议》”)发布，提出“推动房地产高质量发展”。

　　中国网财经梳理发现，《建议》中与房地产有关的内容出现在多个战略任务的具体部署中，与“十四五”规划建议相比篇幅有所增加。

　　中指研究院对中国网财经表示，《建议》将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”战略任务中，进一步了强化房地产的民生属性，房地产高质量发展也是推进全体人民共同富裕的重要一环。

　　《建议》提出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

　　“‘十四五’时期房地产发展出现深度调整，也暴露出一些问题，迫切需要新的发展模式来做支撑。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国网财经表示，“所以加快构建房地产发展新模式，是对房地产高质量发展和平稳健康发展的最有力支持。”

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，新模式的根基包含三大块，基础性制度、供应体系和人房地钱要素联动。基础性制度主要是针对过去旧模式下开发存在的一系列风险而有针对性地完善三方面的制度。

　　如何改革完善房地产开发、融资、销售制度?

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红;在房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效办法，也就是：一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求;在商品房销售方面，有力有序推进现房销售;继续实行预售的，规范预售资金监管。

　　《建议》提出，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

　　“对保障房供给的提法从‘十四五’的‘有效增加’调整为‘优化’，定调上发生了变化。”中指研究院相关人士表示。

　　根据住建部数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效供应。

　　中指研究院认为，“十五五”时期将进一步优化供给，优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构(区域和产品结构)、品质等，更加侧重因地制宜。当前各地正在编制“十五五”住房发展规划，对保障性住房需求的测算是重点之一，“人房地钱”要素联动在保障性住房的供给中也在发挥重要作用。

　　“住房是未来的‘软基建’，载体就是保障性住房。”李宇嘉坦言。

　　李宇嘉进一步指出，新市民、年轻人都是90后、00后，对居住环境和条件要求提高了，满足他们的住房保障，而且是低成本、体面的保障，才能促进这些人群扎根城市，释放消费潜力，打造消费引擎夯实经济建设为中心的新战略。

　　《建议》提出，因城施策增加改善性住房供给。

　　值得一提的是，“因城施策增加改善性住房供给”是此次首次提出。

　　中指研究院认为，“因城施策”与“增加改善性住房供给”结合，进一步强调针对城市特点落位政策举措，根据居民对改善型住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配，根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。

　　根据中指研究院数据，2025年前三季度，重点30城120-144平占比提升至30%，大户型产品是新房市场主流，120平以上大户型占比普遍提升，其中上海、南京、长沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度较为明显，厦门、合肥、宁波、无锡等城市144平米以上产品提升幅度较大。

　　《建议》提出，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

　　推进“好房子”建设是实现居民从“住有所居”到“住有宜居”的关键举措，是推动房地产高质量发展的重要方向，“好房子”建设的重要性不断强化。

　　此前住建部在国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上提出通过好的标准、好的设计、好的材料、好的建造和好的运维等五项工作推动“好房子”建设，并梳理出居民对“好房子”的要求，归纳为“6633”，即“六不”“六防”“三省”“三要”，并形成了操作手册，为“好房子”建造提供指引。从地方政策来看，近两年，全国多省市已陆续出台“好房子”相关政策，一线城市支持政策也先后落地。

　　今年以来各地持续出台“好房子”建设技术标准，部分城市也出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行完善和规范。9月，上海发文明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则;成都、合肥等地出台规范政策，对于住房项目的计容规则等进行完善和规范，稳定“好房子”政策预期，未来或有更多城市跟进。

　　《建议》还提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。严跃进认为这涉及存量房和“房后”两个内容。存量房领域要持续提升品质，比如说2025 年老旧小区电梯加装和更换工作，获得了较高的人民群众满意度，后续要拓宽相关场景。而“房后”领域亦要做细工作，比如说结合“外卖小哥进小区难”的物业管理新问题，创新物业服务模式，将服务质量提升和百姓日常有真正的结合。

　　《建议》提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　据中指研究院，2024年以来，上海、天津、成都、沈阳等地出台了相关管理办法征求意见稿或试点工作方案等，上海在试行方案中明确2025年先行在浦东、黄浦、静安、徐汇、杨浦、闵行等区试点房屋安全管理三项制度，其中房屋养老金由公共账户和个人账户组成，个人账户资金由住宅维修资金业主账户直接转化，公共账户由各区探索建立，按照规定由政府出资的房屋养老金部分纳入同级财政预算。

　　中指研究院预计未来更多城市将积极探索适合当地的管理制度，增强房屋的安全保障能力，推进节奏也有望加快。

　　《建议》对城市更新也有相关部署，提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

　　杨科伟认为，房地产市场将打破“城市单打独斗”的格局。核心城市群、都市圈将成为房地产高质量发展的核心载体，人口、产业的集聚将带动住房需求从“刚需”向“改善型”“品质型”升级，同时催生城市更新、产城融合等新场景，例如产业园区配套住房、职住平衡社区等。

　　《建议》关注住房消费，提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

　　严跃进分析，未来各地将系统研究在运行和在实施的政策清单，对于限制性的措施，不是要减少，而是要清理。“清理”就意味着要让住房消费获得充足的空间，充分体现市场化和统一大市场的导向。对一些隐性的限制性措施进行清理，尤其是要关注房地产资源在城与乡、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的流通问题，通过取消限制来加快各项资源流动，并促进市场联动。

　　“很多城市公积金的使用依然有限制，即严格限制了公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地等要求，进而影响了公积金的跨区域使用。”严跃进举例说到，“对此类不合理的隐性约束制度的改革，将促进资金跨区流动，发挥资金对‘职’与‘住’资源的配置功能，并更好促进各项消费工作。”

责任编辑：郑容