住房租赁行业步入精细化发展新阶段

　　9月15日，《住房租赁条例》正式施行，引发各界关注。《住房租赁条例》实施运行一段时间以来，多个热点地区出台住房租赁新政策，部分地区对住房租赁企业进行税收优惠，一些热点地区对应届大学生租房进行特殊补贴。目前，租赁住房行业的金融活力正在持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能力正在同步增强，行业逐步走向精细化发展新阶段。

　　多地出台租赁政策

　　部分地区对住房租赁企业进行税收优惠。10月16日，北京市住建委官网发文，为更好支持住房租赁行业高质量发展，培育专业化、规模化住房租赁企业，持续优化营商环境，根据《住房租赁条例》《北京市住房租赁条例》《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》等法律法规规定，结合北京市实际，北京市住建委会同北京市财政局、国家税务总局北京市税务局研究起草了《关于进一步明确本市住房租赁企业税收政策适用有关事项的通知》。

　　《通知》明确，以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务，经营范围包含“住房租赁”相关字样，已按规定向所在区住房城乡建设(房管)部门备案或报送开业信息的企业可以适用《公告》享受税收优惠政策。其中，住房租赁企业可按《公告》第一条规定享受增值税税收优惠，征收率由5%降至1.5%;企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房或《公告》所述保障性租赁住房的，可享受房产税税收优惠，税率由12%降至4%。

　　一些热点地区针对应届大学生租房进行特殊补贴。杭州市住房保障和房产管理局发布的住房租赁新政明确提出，新引进应届大学生租房补贴是面向在杭州无房且未享受公共租赁住房、人才租赁房等住房优惠政策的新引进应届全日制本科(含)以上大学毕业生。对符合条件的大学生家庭每户每年发放1万元，发放三年，期满后收入低于城镇居民人均可支配收入的可继续享受，累计最长不超过六年。首次申请补贴时限为毕业后2年内，同时需满足毕业后1年半内有符合连续参保时长条件的参保记录，且连续参保的首月应在毕业后1年内。

　　上海市则充分发挥保租房服务人才安居作用，推出“保租房毕业季进校园”专项系列行动。2025年分别在同济大学(四平路校区)、上海第二工业大学(金海路校区)、上海交通大学(闵行校区)、上海对外经贸大学(松江校区)等高校举办四场现场供需对接会，市、区人才、住建、房管、团市委、人社等多个部门及所属公积金、住房保障、交易中心等单位在现场为毕业生举办安居政策讲座，并提供面对面的展会咨询服务。另外，在全市“保租房毕业季进校园”示范引领下，长宁、宝山、浦东(临港)等区积极响应，组织开展了区级专场活动，定向服务本区高校毕业生安居需求。

　　行业走向精细化发展

　　9月15日，《住房租赁条例》正式施行。业内人士分析认为，住房租赁行业逐步走向精细化发展新阶段。

　　北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥分析认为，作为我国首部住房租赁领域行政法规，《住房租赁条例》的出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解“重购轻租”难题、实现“住有所居”民生目标提供了系统性制度保障，堪称我国住房制度改革的重要里程碑。

　　赵庆祥提到，《住房租赁条例》将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管：个人出租住房的租赁合同连续履行达到规定期限的，个人出租人按照有关规定享受相应的政策支持，鼓励闲置房源入市;明确了住房租赁企业，并规定住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力;住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业人员名单向房产管理部门备案;网络平台经营者承担核验住房租赁信息发布者身份信息的职责，未履行核验责任的，会受到相应处罚。

　　58安居客研究院院长张波分析认为，《住房租赁条例》施行后，住房租赁企业需要进一步通过技术手段落实房源信息真实性，倒逼住房租赁企业合规升级。住房租赁企业房源真实性、资金安全监管等层面有望进一步得到规范。

　　行业金融活力持续释放

　　业内人士认为，当下，租赁住房行业的金融活力正在持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能力正在同步增强。

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析认为，今年的保障性租赁住房REITs产品呈现出新的特征：“同城多项目”成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率;城市布局更加稳健，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线城市和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租更容易、收缴更稳定;租金表现“逆势相对较强”，在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍实现同比增长，显示出租赁住房REITs的抗压能力和长期价值。同时，持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，进一步拓宽了融资渠道，形成公募和私募相互补充的格局，为住房租赁行业提供了更厚实的资金基础与多元化的金融工具体系。

　　赵然提到，高出租率、高收缴率与降本提效成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素。随着保障性租赁住房REITs的不断成熟，市场已经从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。这一变化标志着REITs不再只是一次性的融资工具，而正在成为可持续扩募、动态管理的资产平台。

责任编辑：郑容