厦门第1名!超越北京上海深圳!全国房产估值排名出炉

　　近期，关于我国城市房产估值排名出炉，厦门房产估值水平全国最高。

　　我国大城市房产估值水平显著高于国际大城市。根据证券时报报道，全国房产估值排名第一名竟不是北京、上海、深圳，而是厦门。

　　随之而来的“红五月”，厦门楼市又有哪些变化?

　　01

　　我国城市房产估值排名，厦门最贵

　　那么房产估值水平是如何得来的?

　　国际上通常用租售比来衡量房产估值水平。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。换算成股市常用的市盈率指标，租售比即是市盈率的倒数。

　　举个例子。某个城市房价为5万/㎡，租金60元/月/㎡，即一套500万房产，月租金6000元左右;在房价不涨不跌的情况下，房东单靠房租要多少年能够收回本钱呢?

　　一年房租收入=60×面积×12个月。投入=5万×面积。目前房价的市盈率=总价/每年的盈利=(5万×面积)/(60×面积×12)=69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比=盈利收益率=1/市盈率=1/69.44=1.44%。

　　那么，我国城市(不含港澳台地区)房产估值目前处于什么水平呢?根据中国房价行情网数据，320个城市房产市盈率中位数为30倍左右，远高于目前上证指数12.5倍市盈率水平，以及沪深300指数11.7倍市盈率水平。

　　因此，根据以上计算公式测算可知。厦门房产估值水平全国最高，平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍;深圳房产估值水平位居次席，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍;三亚房产估值位居第三位，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

　　各个城市房产估值水平差异较大。一般来说，发展潜力较大的城市，其房产估值水平也会较高。

　　不过与国际大城市相比，我国主要大城市的房产估值显著过高。这个估值溢价率是否太高，则有待商榷一番。

　　02厦门房价泡沫逐渐剔除

　　作为二线热门城市，厦门房价坚挺，也饱受争议。

　　特别在2016年去库存的大背景之下，二线房价开始燃起熊熊大火。在这一波楼市热浪中也诞生了厦门、合肥、南京、苏州“楼市四小龙”。

　　这四大二线城市房价开始一路高歌猛进，据统计2016年上半年，短短半年时间，这四大城市的住房公积金全部超贷，厦门更是一度高达123.52%。

　　随着2016年下半年调控的深入，厦门出台连续出台限购、限贷等政策;2017年调控“组合拳”联合出击，调控政策升级，楼市降温明显。随后，厦门房价也开始回调。

　　目前，可以说厦门楼市的房价泡沫逐渐被剔除，成交量也趋于稳定，市场逐渐回归理性。

　　　03 五月，楼市分化加大

　　疫情过后，厦门楼市也逐步恢复。房价方面，根据国家统计局发布的2020年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，厦门新房，二手房价格相对稳定。

　　厦门新建商品住宅价格环比持平，同比上涨3.5%，涨幅位列全国第47。 厦门二手住宅价格环比上涨0.1%，涨幅居全国第30，同比上涨4.1%，涨幅全国第28。

　　楼市的升温也体现在成交量上，根据数据显示，2020年4月厦门一手住宅成交1319套，环比上涨18.8%;二手方面，住宅成交总计2872套，环涨38.81%，日均成交约125套。

　　回顾刚刚过去的“金三银四”，惊喜与压力同在：一方面楼市强势回暖，个别楼盘甚至跑出了罕见的“小阳春”行情。

　　随着“红五月”的到来，厦门楼市也逐渐热闹起来，期间不少楼盘推新，更有纯新楼盘亮相，吸引了市场的关注度。

　　值得关注的是，不少楼盘放声涨价，也有不少楼盘推出特价优惠房源。

　　翔安某盘推出5套一口价房源，最高一套降价近51万;还有推出280万的特价房，同时还赠送车位;集美杏前路周边某现房项目推出了总价210万起的特价房，折算下来只需2.5万/平起;环东海域某个项目推出了一口价房源，折后单价23224元/㎡起，同时还有首笔支付16万起的活动……

　　不过从最近的楼市表现来看，买家心态也发生了不少的变化，购房者普遍趋于理性，更加偏好高性价比产品，跟品牌、看地段趋势明显，“追强”心理的出现也让市场分化更加明显。

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