现房销售、成本定价、封闭流转 深圳发布配售型保障性住房管理办法

　　市场翘首以盼的深圳市配售型保障性住房管理办法对外发布。

　　5月28日，深圳市住房和建设局发布通告称，为了规范深圳市配售型保障性住房的配售和管理，根据国家有关配售型保障性住房的政策规定，深圳市住房和建设局组织起草了《深圳市配售型保障性住房管理办法(征求意见稿)》(下称“意见稿”)。

　　这意味着深圳市配售型保障性住房的管理正式进入了新的阶段。意见稿明确，申请购买配售型保障性住房需要满足深户、在深圳无自有住房(3年内未转让过或者因离婚分割过自有住房)、申请人在深缴纳社保满5年(具备深圳市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，在深缴纳社保满3年)等条件。

　　此外，深圳市配售型保障性住房也将实行现房配售，并且实施严格封闭管理。在售价方面，配售型保障性住房项目配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。

　　根据《深圳特区报》，配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配售型保障性住房实行现房配售。据了解，配售型保障性住房以小户型的一居室和两居室为主。

　　意见稿发布后，深圳的住房保障系统基本与全国接轨。这也意味着，深圳原有的安居型商品房和人才住房等多种保障性住房并存的局面，将在这些类型的保障性住房销售完毕后逐步退出。

封闭流转

　　深圳此次发布的意见稿中，主要是对配售方式以及流转方式作出了明确。

　　根据意见稿，申请购买配售型保障性住房需要满足深户、在深圳无自有住房(3年内未转让过或者因离婚分割过自有住房)、申请人在深缴纳社保满5年(具备深圳市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，在深缴纳社保满3年)等条件。

　　此外，配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。

　　意见稿明确，购房人需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，市住房主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为。发生回购的，回购价格=原购买价格×(1-年折旧系数×建筑物已使用年限)。年折旧系数取1%。

　　同时，此次意见稿中还对配售型保障性住房的配售价格做出规定。意见稿指出，配售型保障性住房项目的配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。

　　无论是配售价格还是流转方式，配售型保障性住房与深圳过往的可售型保障房均有较大的区别。此前，深圳可售型保障房的配售价格主要以周边市场价格来厘定，且部分可售型保障房也在交易后满一定年限后，可以取得完整产权。

　　以人才住房为例，根据深圳市住房和建设局此前发布，人才住房在签订买卖合同满10年的可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。人才住房售价为届时同地段市场商品住房售价的60%左右。

　　这无论对商品房市场或者是对真正有需求的购房者而言，都在往积极的方向上行进。一位有意申购深圳保障房的人士告诉21世纪经济报道记者，“配售型保障性住房采用了成本定价不与商品房价格挂钩，符合保障房的性质。这样一码归一码，能让真正有需求的人买到房子而不再是被市场的行为左右。”

逐步接轨

　　在配售型保障房的管理办法出台之前，深圳已经在建设配售型保障房上发力。根据去年年底发布的《深圳市2024年住房发展年度计划》，深圳新开工建设筹集住房14.5万套(间)。其中，保障性住房建设筹集10万套(间)，包括配售型保障性住房1.5万套，公共租赁住房1.5万套(间)(实物建设不少于1万套)，保障性租赁住房7万套(间)。

　　这些配售型保障性住房的区位条件也分布均衡，划片区来看，龙岗区共筹集3000套，宝安区、福田区也在2000套以上，南山区则有1720套，龙华区也有1500套的规模。上述区域均为深圳的核心区域，对申购人而言有望实现“职住平衡”。

　　更为重要的是，配售型保障房的管理办法出台有助于推动深圳保障房系统的建设，形成商品房、保障房的良性互动。

　　一位深圳的房企人士在意见稿发布后告诉21世纪经济报道记者，“从经济层面，新的管理办法在一定程度上将保障房和市场上大部分的商品房区隔开来，避免了之前可能存在的保障房与商品房同质化的情形;此外，保障房与商品房市场形成‘双轨制’，商品住房需更聚焦改善型需求。房企需调整产品线，减少中小户型刚需盘供应，转而开发中大户型、高附加值产品以匹配市场新格局。”

　　上述房企人士续称，此次对于面积以及流转范围的限定也是从制度层面拉平了各方差距，使保障房不再具备金融属性，这也是对过往保障房不能形成真正保障的情形进行纠偏。“短期内，这可能对刚需盘形成冲击，但长期看或促使行业聚焦产品力竞争，推动房地产市场向更健康、可持续的新发展模式转型。”

责任编辑：汪编辑